שמאות מקרקעין

הערכות שווי

אנו מבצעים הערכות שווי לצורך כל המטרות האפשריות והנדרשות ולמגוון שימושים, ממכירה וקניה ועד מיסוי ותביעות פיצויים. הערכות השווי נערכות בהתאם למטרת השומה כפי שהיא מוגדרת על ידי הלקוח. הערכת שווי שוק היא ההערכה הנפוצה ביותר, אך לעיתים נדרשת גם הערכת שווי עלויות בניה, הערכת שווי שימוש לנכסים מושכרים, והערכת שווי בגישת ההכנסות כגון: מרכזי קניות, בתי מלון ונכסים מניבים אחרים.
אנו מבצעים הערכות שווי לקרקעות עם פוטנציאל כאשר יש צפי ריאלי לאישור תכנית בנין עיר חדשה אשר עשויה להעלות את ערכו של הנכס מעבר למגמות השוק. בהערכות שווי כאלה אנו בונים מודל אפשרי אשר יאושר בועדות התכנון ומעריכים את שוויו של הנכס אילו אושר על פי מודל כזה. להערכות כאלה נלקח בדרך כלל מקדם הפחתה הלוקח בחשבון את הזמן הנדרש לתכניות כאלה להתאשר וכן את אי הודאות המלווה הליכי אישור כאלה.
לצורך הערכת השווי אנו מבקרים בנכס ובועדה המקומית לתכנון ובניה. בוחנים את הנכס וסביבותיו וכן את תיק הבנין בועדה המקומית לתכנון ובניה. אנו מכינים דו"ח מפורט הכולל תאור מטרת השומה, תאור הנכס והסביבה, רקע תכנוני, סקירת עיסקאות שנעשו בסביבה, שיקולים בשומה והערכת השווי. הדו"ח מוכן על פי כל דירות החוק, התקינה וכללי האתיקה של מועצי שמאי המקרקעין.
נסיונו הרב של מאיר דלברי בשמאות מקרקעין המוניטין והרקע הרחב שלו מאפשרים ביצוע הערכות שווי מקצועיות על פי הנורמות הגבוהות ביותר.

תקן 17.1 (IFRS)

אנו מבצעים הערכות שווי על פי תקן 17.1 IFRS)) הערכות שווי השוק ההוגן לנכסי חברות ותאגידים על פי תקן 17.1, אשר אושר על ידי הועדה לתקינה שמאית ועל ידי מועצת שמאי המקרקעין והמחייב שומות מקרקעין המבוצעות לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968 ולצורך יישום תקינה חשבונאית. תקני חשבונאות ישראליים מתפרסמים על ידי המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית והם בעיקרם תואמים את התקינה הבינלאומית IFRS. לצורך הערכות שווי העומדות בתקן 17.1 הוכן מפרט על ידי הועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, הכולל את פירוט הדרישות המזעריות הנדרשות מהשומה. אנו מקפידים להכין את השומה בהתאם לדרישות התקן במלואן.

חוות דעת מומחה

חוות דעת מומחה היא דו"ח שמאי מקרקעין הכולל את פירוט הרקע והניסיון של שמאי מקרקעין וכן הצהרה שלו כי דין השומה שהוא הכין כדין עדותו בבית משפט. חוות הדעת האלה הן קבילות בבית המשפט. בחוות דעת לבית משפט המוכנות על ידינו, באים לידי ביטוי הרקע והמוניטין הרבים של מאיר דלברי, המסייעים למזמין השומה להציג את עמדתו בצורה מקצועית, מפורטת ואמינה בבית המשפט. מאיר נמצא גם ברשימת העדים המומחים בבתי המשפט וממונה לעיתים על ידי שופטים כעד מומחה מטעם בית המשפט.

היטלי השבחה

התנגדות לחיוב בהיטל השבחה דורשת מיומנות וניסיון רב של השמאי המייצג את בעלי הנכס. ההליך דורש רקע והבנה רחבים של החוק והכללים הנהוגים בהכנת שומה לנכס. כאן באים לידי ביטוי הרקע והניסיון הרחבים של מאיר דלברי, העומדים לרשות בעלי הנכס המתגוננים בפני דרישות התשלום של הועדות המקומיות. טרם הגשת ערער אנו בוחנים לעומק את החשבון והשומה של שמאי הועדה המקומית, במטרה לבחון את אפשרות הערעור להקטנת החיוב. לאחר שנמצא כי יש בסיס לטענות בערעור אנו עורכים שומה נגדית המפרטת את הנימוקים והטענות להפחתת החיוב. במקביל אנו פונים, בהתאם להוראות החוק, למועצת שמאי המקרקעין למינוי שמאי מכריע, או לוועדת ערר בהתאם למקרה המונח לפנינו, ומייצגים את הנישום בדיון.

חלוקת רכוש

אנו מבצעים הערכות שווי לצורך חלוקת רכוש המצוי בבעלות משותפת. את מבנה ההערכות ניתן לחלק לשתי קבוצות עקריות, האחת: חלוקת רכוש בין שותפים והשניה: חלוקת התמורה ממכירת זכויות משותפות לצד ג. שומת מקרקעין לצורך חלוקת רכוש מעריכה את שווי המקרקעין בשלמותם וכן את שווי החלקים של כל שותף. כאשר לא ניתן לחלק את המקרקעין בחלוקה פיזית על פי שווי חלקו של כל שותף, יש צורך בהכנת טבלת איזון. הטבלה מפרטת את הסכום הכספי שעל שותף לשלם לשותפים האחרים, כאשר הוא מקבל חלק מהנכס השווה יותר מאשר חלקו בשותפות. ולהיפך, הטבלה מפרטת את הסכום שעל שותף לקבל מהשותפים האחרים כאשר הוא מקבל חלק מהנכס השווה פחות מאשר חלקו בשותפות. חלוקת זכויות משותפות נדרשת במקרים כגון: חלוקת התמורה מהרכוש המשותף של בעלי דירות בבניין מגורים הנכנס לפרוייקט תמ"א 38. או, חלוקת רכוש משותף בקיבוצים ובמושבים וכדומה. בשמאות הנדרשת לחלוקת רכוש וזכויות משותפות אנו נותנים דגש רב לחלוקה הוגנת וצודקת בין השותפים. המוניטין הרבים של מאיר דלברי כשמאי מקרקעין וכמחבר ספרות מקצועית ומרצה לאנשי מקצוע בכירים מסייעים לתת את תחושת האמינות הנדרשת לשותפים.

פיצויי ירידת ערך

הערכת ירידת ערך מקרקעין כתוצאה מפגיעה בשווי שנוצרה עקב אישור תכנית בנין עיר. התביעה מבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבניה המאפשר לבעלי נכסים לתבוע את הועדה המקומית על פגיעה בשווי המקרקעין שלהם. שומה לצורך תביעת ירידת ערך בנויה כחוות דעת מומחה. אנו מתארים את הנכס וסביבותיו את התכנון שחל על הנכס, את הגורמים והשיקולים בחוות הדעת וכן את ההלכות המשפטיות החשובות הרלוונטיות לעניין התביעה, את שוויו ערב כניסתה של התכנית הפוגעת וכן את שוויו של הנכס לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. בעבודה מסוג כזה באה לידי ביטוי הידע הרחב של מאיר דלברי בהלכות המשפטיות הנהוגות בבתי המשפט ואת הצורך להתאים את חוות הדעת לדרישות החוק. העבודה נעשית בצמוד ובתיאום עם עורך הדין של בעלי הנכס. אנו פורסים בפני עורך הדין את מלוא היריעה ואת העובדות שעמדו לפנינו על מנת שיוכל לתרגם אותן לטיעוניו בבית המשפט.

פיצויי הפקעה

לצורך תביעת פיצויי הפקעה אנו מכינים שומה הערוכה על פי הכללים של חוות דעת מומחה, המתארת את שווי הפיצוי שיש לפצות את בעל הנכס על הפגיעה בו. חוות הדעת מתארת את הנכס וסביבתו, את תכניות בנין העיר החלות עליו, את הגורמים והשיקולים וכן את ההלכות המשפטיות החשובות הרלוונטיות לעניין ההפקעה, ואת שוויו של הנכס לפני ההפקעה ולאחריה. במידה ונמצא כי שוויה של החלקה הנותרת ירד עקב ההפקעה אנו דורשים, בתאום עם בעלי הנכס, פיצוי על פי שווי החלקה בשלמותה, ערב הפקעתה. העבודה נעשית בצמוד ובתיאום עם עורך הדין של בעלי הנכס. אנו פורסים בפני עורך הדין את מלוא היריעה ואת העובדות שעמדו לפנינו על מנת שיוכל לתרגם אותן לטיעוניו בבית המשפט.

מיסוי

מיסוי מקרקעין נגזר ישירות משווי הנכס ומזכויותיו של הנישום לפטורים שונים על פי החוק. אנו עורכים שומות מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס למטרות מתן פטור או לחילופין לצורך ניהול משא ומתן מול רשויות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. השומות נערכות לצורך מס שבח, מס רכישה מע"מ והערכת שווי שרותי הבניה בעיסקאות קומבינציה. בהכנת שומות כאלה מועילה מאוד הכרתו הרחבה של מאיר דלברי עם חוקי המס וההלכות המשפטיות החשובות הרלוונטיות למקרה שלפניו.

מינהל מקרקע ישראל

אנו עורכים שומות לחישוב השווי ממנו נגזרים דמי ההיתר שדורש מנהל מקרקעי ישראל והתשלומים לצורך היוון המקרקעין ותשלומים אחרים, וכן מייצגים את הלקוח בעירעור בפני השמאי הממשלתי כנד שומות המוצאות על ידי המנהל. בתיקים כאלה יש חשיבות גדולה בהכרת החלטות מועצת מנהל מקרקעי ישראל והוראותיו. למאיר דלברי נסיון רב בנושא כמרצה ומחבר מאמרים מקצועיים בתחום הזכויות בקרקע בחכירה ממנהל מקרקעי ישראל.

מגזר חקלאי

אנו עורכים שומות להערכת שווי נחלות, שווי זכויות חכירה ושווי זכויות בר רשות במגזר החלקאי. כאן באה לידי ביטוי נסיונו הרב של מאיר דלברי בתחום זה. מאיר העביר קורס ייחודי לשינוי יעוד קרקע חקלאית וכתב מאמרים בנושא בעתונות המקצועית. היותו מומחה לתחום סבוך זה ,תורמת רבות להכנת השומות.